Memilih Perumahan dan Berinvestasi

JAKARTA – Pusat Studi Properti Indonesia (PSPI) mencatat dari sekitar 500 perumahan yang ada di wilayah Jakarta, Bogor, Tangerang, Bekasi (Jabotabek) sebanyak 50 di antaranya dibangun dekat dengan pintu tol. Ini menarik karena bisa jadi akses tol menjadi nilai jual (selling point) bagi pengembang.

Apalagi bila menyimak perkembangan harga tanah/rumah di perumahan-perumahan tersebut, sangat sulit menemukan harga rumah tipe 36/72 yang dipatok di bawah Rp 100 juta. Makin dekat ke jalan/pintu tol maka harga rumah pun semakin melambung. Kalaupun ada, tercatat Perumahan yang masih menawarkan rumaseharga Rp 70 jutaan untuk tipe 36/72.

“Aksesibilitas menjadi pertimbangan konsumen dalam membeli rumah yang dekat dengan akses tol. Selama problem kemacetan lalu-lintas masih menghantui warga Jabotabek, selama itu pula permintaan terhadap perumahan di sekitar jalan tol akan tetap meningkat dan harganya terus merangkak naik,” ujar Panangian Simanungkalit, Direktur PSPI.

Panangian mengatakan, tidak merasa heran bila para pengembang berupaya menjadikan akses tol sebagai nilai plus dari perumahan yang mereka tawarkan. Sekaligus menjadikan harga rumah menjadi semakin mahal.

Di kawasan Jakarta Utara misalnya, Perumahan Pantai Indah Kapuk (PIK) tidak tanggung-tanggung berani “membangun” exit tol khusus menuju perumahan ini. Investasi sepenuhnya dibebankan kepada developer, bukan kepada PT Jasa Marga selaku pengelola tol.

Indra Bramono, General Affairs Manager PT Mandara Permai selaku developer PIK kepada SH mengakui bahwa keberadaan exit tol tersebut selain membantu akses bagi warga yang tinggal di perumahan tersebut, juga ternyata turut mendongkrak penjualan.

“Kita akui pembeli kita bertambah banyak sejak dibukanya exit tol tersebut. Bisa dibayangkan betapa nyamannya tinggal di sini. Exit tol tersebut menjadi alternatif bagi penghuni perumahan kita yang sangat berguna,” katanya.

Di Bekasi keberadaan pintu tol Bekasi Barat terbukti sangat mendongkrak harga rumah di Permata Pekayon, Kemang Pratama atau Taman Century yang saling bertetangga. Di Permata Pekayon misalnya, rumah tipe 56/102 harganya sudah di atas Rp 200 juta. Sementara di Kemang Pratama, harga setinggi itu hanya bisa membeli satu unit rumah tipe 36 atau 45.

Melambung

Di kawasan Tangerang, kondisi yang sama juga terjadi. Keluar dari exit Kebon Nanas berjejer perumahan kelas menengah atas antara lain Gading Serpong (Grup Summarecon), Alam Sutra, Bukit Serpong Mas, Royal Serpong Village, atau lebih ke selatan terdapat Villa Melati Mas, Villa Serpong dan Bumi Serpong Damai (BSD). Dari BSD dalam waktu dekat akan ada akses tol menuju Bintaro dan bakal terhubung dengan akses tol lingkar luar Jakarta atau JORR (Jakarta Outer Ring Road). Tak heran pula bila harga rumah atau kavling di sini melambung mulai dari Rp 500.000 hingga Rp 2,7 juta per meter persegi.

Salah satu kawasan alternatif untuk perumahan dan kini tengah berkembang pesat, adalah Cibubur dan Cimanggis. Di sini berderet perumahan yang dekat exit tol yakni Puri Sriwedari, Raffles Hills, Taman Laguna, Citra Gran dan Taman Kenari Nusantara. Lebih ke belakang terdapat Kota Wisata.

JORR

Fakta menunjukkan, adanya jalan tol terbukti mendongkrak pertumbuhan suatu kawasan. Pusat-pusat bisnis tumbuh di wilayah yang dilalui oleh akses tol tersebut. Untuk Jakarta, kawasan yang diperkirakan bakal diminati calon pembeli adalah perumahan di sekitar ruas JORR atau jalan tol lingkar luar Jakarta. Jika ingin berinvestasi di sektor perumahan, konsumen disarankan untuk membeli rumah atau tanah di lokasi yang berdekatan dengan akses JORR. Perkembangan harga rumah/tanah di seitar ruas JORR cukup signifikan.

Salah satu ruas JORR yang kini sedang dikerjakan adalah Hankam Raya – Cikunir sepanjang kurang lebih 9 kilometer. Sejumlah perumahan di sepanjang tol ini saat ini sedang aktif dipasarkan. Lihat saja, Villa Nusa Indah 1, 2 hingga 3 yang dibangun oleh PT Kentanix Supra Internasional. Dan jangan heran bila di Villa Nusa 2 misalnya, enam bulan lalu masih banyak tanah kosong sekarang sudah diisi oleh rumah-rumah berbagai tipe. Di sekitar ruas JORR ini terdapat perumahan Bumi Asih Indah, Jatiwarna Indah, dan Puri Gading.

Sudirman, staf pemasaran PT Hatmohadji dan Kawan, developer dari Jatiwarna Indah kepada SH selalu menyelipkan promosi “Perumahan kita sebentar lagi dilalui jalan tol JORR. Jadi kalau mau pergi ke mana saja ke semua tempat di Jakarta, gampang dilakukan dari Jatiwarna Indah,” katanya.

Untuk Jatiwarna Indah, harga-harga rumah di sini tergolong mahal. Tidak seperti “kakak” nya perumahan Bumi Asih Indah yang harga rumahnya masih ada yang sekitar Rp 300-an ribu per meter persegi serta berukuran sedang, di Jatiwarna Indah sebagian besar rumah yang dipasarkan adalah tipe menengah-besar dengan harga per meternya mencapai Rp 700.000 hingga Rp 1,5 juta per meter persegi.

Menurut data dari PSPI, terdapat beberapa perumahan yang akan dilalui oleh akses tol JORR, antara lain Perumahan Jatiwarna Indah (PT Hatmohadji dan Kawan), Villa Jatibening Tol (PT Pelangi Buana Utama), Perumahan Bumi Asih Indah (PT Hatmohadji dan Kawan), Wahana Pondok Gede (PT Wahana Indragriya), Perumahan Betawi Permai (PT Sentral Loka Betawi), Villa Mahkota Pesona, Taman Jatisari Permai, dan Puri Gading Pondok Gede (PT Bumi Mahkota Pesona).

Reputasi

Bagi sebagian konsumen, adanya akses tol sekitar perumahan jelas sangat membantu. Catherine, pegawai di lingkungan Departemen Permukiman dan Prasarana Wilayah (Depkimpraswil) misalnya, mengaku membeli rumah di Puri Gading, Pondok Gede karena perumahan itu bakal dilalui JORR.

“Dengan tol itu akses saya makin banyak. Bisa lewat tol Cikampek, bisa lewat JORR. Dengan begitu saya jelas diuntungkan,” akunya.

Namun tidak semua masyarakat melihat kedekatan dengan akses tol sebagai pertimbangan utama dalam memilih rumah.

Frans Bastian Hutapea contohnya. Manajer pemasaran di PT Bintang Toedjoe ini mengambil satu unit rumah di Perumahan Citra Gran Cibubur, bukan karena dekat dengan tol (kurang dari 4 kilometer) Cibubur, melainkan karena faktor lain.

“Kalau dekat atau tidak dengan pintu tol, buat saya itu sih relatif. Tetapi waktu pertama memilih Citra Gran, saya dan istri melihat perumahan ini paling murah dibandingkan tetangga Puri Sriwedari atau Raffles Hills yang bagi kantong kami jelas tidak terjangkau lagi. Lagipula Grup Ciputra sebagai pengembang reputasinya tidak diragukan lagi. Kita yakinlah pasti dibangun dan hasilnya bagus,” katanya.

Dengan demikian bisa disimpulkan bahwa adanya akses tol merupakan kelebihan sekaligus selling point buat pengembang. Namun bagi konsumen, akses tol bukanlah berarti segala-galanya. Ada faktor tak kasat mata (intangible) lain yang juga menjadi pertimbangan. Di antaranya faktor reputasi developer, konsep serta strategis tidaknya lokasi perumahan. Buktinya, masih banyak perumahan lain yang sukses tidak melulu bergantung pada kedekatannya dengan akses tol. (SH/rudy victor sinaga)

Copyright © Sinar Harapan 2003